Có bị ảnh hưởng về quyền lợi khi xây dựng nhà sai phép

"Trường hợp mua nhà đã xây, trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi số tầng theo giấy phép xây dựng nhà ở là 5 tầng nhưng trên thực tế nhà ở đã xây sai phép thành 7 tầng, thì có ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà không?"

Trả lời

Tại Điều 15, Thông tư số 24/2009/TT-BXD ngày 22/7/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc xử lý công trình vi phạm trật tự xây dựng đã được xử lý vi phạm trước ngày 1/5/2009 (là ngày Nghị định số 23/2009/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng có hiệu lực) nhưng chưa xử lý dứt điểm như sau:

- Nếu công trình xây dựng vi phạm nằm trong quy hoạch xây dựng khu dân cư ổn định mà xây dựng sai phép về số tầng, về diện tích xây dựng nhưng không ảnh hưởng đến công trình lân cận thì cho phép chủ đầu tư được giữ nguyên công trình xây dựng với điều kiện khi thực hiện quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt thì chủ đầu tư phải tự phá dỡ phần sai phép mà không được bồi thường.

- Nếu công trình xây dựng vi phạm không nằm trong quy hoạch xây dựng khu dân cư, nhưng quy hoạch xây dựng khu vực này cũng chưa thực hiện ngay thì yêu cầu chủ đầu tư phải cam kết tự phá dỡ và không được bồi thường khi thực hiện quy hoạch xây dựng khu vực này.

- Nếu công trình xây dựng vi phạm nằm trong quy hoạch xây dựng khu dân cư ổn định nhưng lấn chiếm không gian, lấn chiếm đất đai, lấn chiếm chỉ giới xây dựng, lấn chiếm chỉ giới đường đỏ thì phải kiên quyết phá dỡ.

Trường hợp mua nhà đã xây, trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi số tầng theo Giấy phép xây dựng là 5 tầng, nhưng trên thực tế nhà đã xây sai phép thêm 2 tầng là 7 tầng. Đây là trường hợp chủ đầu tư xây dựng đã vi phạm trật tự xây dựng, xây dựng sai phép về số tầng.

Về nguyên tắc, khi công trình xây dựng sai phép thì chủ đầu tư phải tự phá dỡ phần sai phép mà không được bồi thường. Như vậy, trường hợp chủ đầu tư và bên mua thỏa thuận giá mua bán nhà theo giá tòa nhà có 7 tầng thì quyền lợi của người mua nhà bị ảnh hưởng.

Mặt khác, khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở, công chứng viên chỉ công chứng giao dịch theo thông tin về diện tích xây dựng và số tầng ghi trên giấy chứng nhận đã cấp cho bên bán, nên khi đăng ký biến động, sang tên sở hữu nhà, sử dụng đất, người mua chỉ được cấp giấy chứng nhận với diện tích xây dựng và số tầng đúng với giấy chứng nhận mà bên bán đã được cấp trước đây.

Tại Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất không thấy có quy định việc hợp thức hóa nhà ở xây dựng sai phép, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho diện tích và số tầng xây dựng sai phép.

Nếu nhà ở mua đã xây dựng sai phép về số tầng, về diện tích xây dựng, nhưng nằm trong quy hoạch xây dựng khu dân cư ổn định và không ảnh hưởng đến công trình lân cận thì được giữ nguyên số tầng và diện tích đã xây dựng sai phép với điều kiện khi thực hiện quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt thì chủ sở hữu phải tự phá dỡ phần sai phép mà không được bồi thường.